講房產前，先羅嗦幾句新加坡的經濟形勢
最近這段時間，國內流傳一個文章，說新加坡經濟崩潰瞭，很多小盆友都開心叫好。
好吧，先不談觀點，隻說事實，崩潰這個詞，其實有點言過其實，國內媒體的仇新熱情過於高漲瞭，如果你說增長乏力，經濟低迷，市場不景氣，或者甚至說陷入衰退，基本還算符合實情，但其實還真沒到崩潰的地步。 所謂GDP下跌4.2%是環比數據，同比其實還略微上漲瞭一點，而環比因為有季節因素在，並不能作為經濟走勢的嚴格依據。當然，必須說，新加坡目前經濟不太好是真的。
要說崩潰，1998年亞洲金融危機，2008年美國次貸危機，那真是新加坡經濟崩潰的節奏，那兩次的經濟數據、就業數據、房產數據，全都是斷崖式下跌，和上面兩次的問題相比，至少從今年看，還沒慘烈到這個地步。
比如一個典型的消費晴雨表般的數據，新加坡COE數據（車牌拍賣價格，新加坡嚴控私傢車擁有量，車牌價格世界第一），據傳在2008-2009年一度跌到瞭1新幣，也就是都沒多少人買車瞭，政府的車牌額度都發不完。而過去兩到三年一直維持在7萬新幣左右的高位，最高摸到過8萬新幣。今年呢，最低 有一次跌到過4萬新幣以內，目前穩定在5萬新幣多一些的樣子，所以這個數據也能說明一點問題。
那麼說完這個之後呢，要說另一個數據，就是新加坡房地產的平均售價。按照官方統計數據，已經連跌12個季度。請註意，是季度，也就是整整三年。那麼，是不是政府對房地產的下跌束手無策呢？其實還真不是。
實際上這輪下跌取決於三年前政府的政策調整，對海外買傢征收高額印花稅（其實主要就是針對來自中國的買傢瞭。美國和新加坡有互惠協議，美國人在新加坡買房，和公民享受同等稅率，但不能購買隻限公民購買的房產，後面會有介紹）。
除瞭這個稅費的問題，對房地產開發商也做出瞭非常嚴格的規定，嚴禁捂盤惜售，如果房產不能在有效時間內完成銷售，開發商將要給予重罰。所以現在幾乎所有尾盤都在降價促銷，常見的幅度在10%-22%之間。最近我看到有個地段非常好的樓盤，尾盤的三層連排別墅直降瞭100萬新幣促銷（和去年對比隻是減少瞭一些贈送電器傢具而已，最多幾萬新幣的東西）。
在年初的時候，因為當時房產已經連降10個季度，開發商日子很不好過，很多從業者就呼籲政府減少對房產的限制性政策，新加坡每年財政部長都會發表政策講話，幾乎所有老百姓都會收看，因為很多細節和每個人都密切相關（醫療保險、嬰兒補助、低收入傢庭補助等各種七七八八，還有對雇主發展生產力和提升本地員工能力的一些鼓勵和資助條款，以及外勞的限制政策等等）。今年部長面對記者的提問，就特別提到，房產政策不放松，繼續堅持現有的控制政策。
現在我們說新加坡經濟形勢不好，但政府沒有動利率的主意，也沒有動房產的主意，新加坡這樣的小國傢，其實想要發展GDP容易的很，把海外購房者的稅費，條款放松一點，你說一個“新加坡旁”的碧桂園就圈瞭多少中國人的錢，如果是“新加坡內”呢，你們想想。
另外，說新幣匯率下跌的事情，話說去年1新幣兌人民幣最低是4.4，今年這是剛從4.9掉到4.8瞭，就出來幸災樂禍瞭，有意思麼。
關於新加坡經濟為什麼衰退，羅嗦幾句
1、全球大環境不好
物流整體低迷，對新加坡港口相關的經濟影響比較大。
2、中國經濟低迷的影響
這一點和很多愛國憤青的理解完全相反，很多愛國憤青認為中國，特別是上海的快速發展搶瞭新加坡的機會，導致新加坡經濟低迷，認為是競爭關系，其實整個搞擰巴瞭。實際上新加坡是在中國投資最大的國傢，是中國發展的受益國，可以認為是借中國發展東風最成功的國傢（都不記得習馬會後新加坡又跟中國簽瞭一個產業園區的事情瞭）。
新加坡這些年的高速增長其實是一直搭中國順風車，但今年中國整體經濟不是很好，新加坡其實受到的負面影響很大。這一點他們政府在做財政報告的時候也特別強調瞭來著。
3、人才流失嚴重，企業撤出嚴重
本國民粹認為外來人口搶瞭自己飯碗，對政府的不滿程度較高，人民行動黨沒瞭強勢老李，為保選票，大力收緊人才工作簽證的發放，導致不少企業因匱乏人才撤出新加坡，反而帶來大量裁員，大量中國籍高學歷人才從新加坡回國。
我有一個不嚴謹的觀測數據，在坡的高學歷人群，特別是博士以上人群，大約50%以上是來自於中國的新移民。而目前一個粗略的數據是，大約有超過20%中國高學歷新移民在最近兩三年撤出新加坡回國發展，我這邊就知道好幾個北大畢業的學霸從坡國回國。甚至一些已經定居在新加坡的中國高學歷新移民，也選擇回到中國發展事業。
4、房地產及大宗消費持續低迷
房價也在降，COE也在降，這些都算GDP的。
08-09年新加坡經濟低迷的時候，政府采用瞭快速大量引入新移民的策略，而且中國富人在新加坡投資的行為也快速上升，結果帶來瞭經濟總量的快速上漲。但代價是各種社會矛盾頻發，導致執政黨在大選中得票率創下新低。
所以現在，我們可以看到，GDP畢竟沒有選票重要。但我覺得這也不是壞事，畢竟，讓民粹份子長點教訓，知道遏制新移民帶不來幸福生活，知道別人搶你們飯碗其實不需要到你們國傢來。
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5、產業轉型一直不太成功，高科技創新型企業匱乏
互聯網這波浪潮，新加坡基本上沒跟上。目前坡國富豪榜前50名都看不到IT行業的人，這一點和中美完全沒法比。其實新加坡之前電子行業還可以，但是缺乏核心技術，現在很多電子行業巨頭紛紛撤資遷出，或者裁員，這邊就很尷尬。這些巨頭的撤資，一方面是受中國企業的競爭影響，另一方面是坡國新的準證政策導致人力匱乏，人力成本升高。
在產業轉型這塊，倒是的確間接受到瞭中國的競爭影響。
關於新加坡曾經發展的原因，舊文有提：
小國崛起 - 談談東南亞的未來（上）
小國崛起 - 談談東南亞的未來（下）
說完瞭經濟，說說房地產
1、新加坡的房地產類型，其實包含四大類型
HDB，中文叫做組屋，我們可以理解為保障房。
Condo，中文叫做公寓，我們可以理解為商品房。這裡又有一個特殊的分支，叫做EC Condo，中文叫做執行共管公寓，我們可以理解為，按照商品房標準建造的中產階級保障房。
公寓的產權，最常見的是99年，少見有103年的，此外有999年和Freehold（永久產權），不過後兩者一般不會有太多區分。有些人會覺得，那麼長產權有意義麼，我這樣講，我見過一些產權999的小區，是從1882年開始計算的，樓盤雖然新的，但是其產權已經延續瞭130多年，追溯到英殖民時期。（還記得我提過的，政府的信用麼？）
Landed House，中文名，有地私宅，我們可以理解為別墅。有意思的是，新加坡人沒有別墅這個詞，房產經紀，會跟中國人說別墅，本國人根本不用這個詞。
Commercial ，商業地產，這裡又分工業地產、鋪面類地產、辦公類地產，不過今天就不提這塊瞭。（隻說一句，由於辦公類地產租金較高，其實很多辦公室都使用輕工業地產，很多屬於輕工業地產類型的大廈環境，和我們中國人所常見的寫字樓基本沒區別。比如位於one north著名的新加坡IT孵化基地，就是工業地產改建來的。）
2、新加坡的房價
外面很多媒體說全球房價排名，新加坡一直還是蠻高的，在前幾名，大傢可能覺得新加坡人買房也很貴，其實這個是一個錯覺。這個價格指的是公寓價格，也就是商品房價格，但組屋的價格，遠低於公寓。
我們做個簡單的比較，假如說，同一個地段，同樣年份落成的不同類型的房產，其尺價（單位面積價格），如果公寓是1的話（永久產權或者999產權的大約是1.1，但不一定，也可能比1還低），那麼EC 公寓是0.7，轉售組屋（滿五年可以在二手市場交易的）大約是0.5，而新組屋是0.35-0.4，也就是新組屋大約是新公寓價格的1/3。
新加坡一套郊區的普通兩居室（面積90平米左右，因為新加坡沒有公攤一說，相當於國內110平米的樣子）組屋，大約35萬-40萬新幣即可（合人民幣不到200萬，別說北上深，你廈門試試看能買到不）。這個價格還貴麼？
當然本國人會不屑的說，好偏的有沒有，有多偏呢？你大約十分鐘走到地鐵站，然後乘坐地鐵大約四十分鐘到市中心。 整個國傢面積到不瞭兩個海淀區，你再偏也偏不到通州去。
那組屋是不是很難申請呢？
首先，隻有本國公民才可以申請購買新的組屋，但說個數據，新加坡有80%多的公民是住在組屋的，也就是基本全覆蓋瞭。有人說，剩下的是不是買不起房的？對不起，剩下的是有錢人，住公寓和別墅的。
新加坡本國人很少有租房的，我幾乎就沒見過本國人有租房的。
但組屋申請有一個特點，就是歧視單身，必須以夫妻聯名申請。如果是單身，必須35歲以上才能申請。 此外，夫妻聯名申請的第一套組屋，批準率幾乎是100%，此外政府還會根據你申請的戶型，地段給予數萬新幣的補貼。
基本上新夫妻買組屋是毫不費力的。但是單身就慘瞭，35歲以上才能申請還要抽簽，中簽率特別低。所以新加坡很多大齡單身都是跟父母住的。（離婚後政府強制收回組屋，這個特別狠。不過不知道滿五年後是否收回）
新加坡沒有要房子的丈母娘，因為結婚後才能申請組屋，而組屋申請後算上政府補貼，隻要夫妻有工作，基本上都擔負的起，所以讓女婿先買房的丈母娘，在新加坡人眼裡是不可思議的事情。
那有些人會覺得，組屋是保障房，是不是很簡單很醜，或者很偏很遠。
來看一下新加坡最牛組屋：
感受一下這個組屋的氣場，這是絕對的黃金地段，離新加坡最貴的寫字樓群，步行距離，樓頂有開放花園，視野極好。周邊地鐵站、商業中心、學校，一應俱全。當然，這個組屋的價格肯定比郊區的要貴一些，其轉售價格甚至會超過公寓，當然，是超過郊區的公寓，和所處地段的公寓相比，依然便宜瞭一半。
組屋的位置並不偏僻，甚至大部分組屋的位置可能比很多公寓都要好。政府的潛臺詞是，住組屋的人大部分是要做公共交通出行的，而住公寓的人大部分是開車的，一些交通不便，周邊配套一般的地方，通常都隻蓋公寓或有地私宅，沒有組屋的。
那麼其他的價錢，可以按上面說的對比，郊區一套轉售組屋的價格，會比新組屋貴，是的，轉售比新的貴，因為購買者無需申請，購買者范圍也更大一些。但也隻限公民或滿三年的永久居民購買，而且政府沒有補貼。
有地私宅，也就是別墅，對不起，隻賣給本國公民，特殊情況下永久居民也可以去申請購買，需要找政府要一個批準。我就去問房產經紀可以不可以去申請，他們說你就算瞭，如果是李連傑肯定可以。不過新加坡國土狹小，有地私宅普遍占地面積很小，院子停兩部車就全滿瞭，偶爾有些面積超大的，屬於非典型的，這個不能跟澳洲、加拿大這種國傢比。
有地私宅的價格並不貴，因為隻限本國公民購買，所以市場上成交非常不活躍，我住所樓下不遠，有個帶獨立泳池的有地私宅，我看它掛牌出售掛瞭兩年半，最近終於賣出去瞭。
公寓開放給外國人購買，但價格基本相當於同等年份組屋的三倍，而且要交昂貴的印花稅，累計下來外國人購買公寓要交的稅是18%（3%+5%+15%）。 所以說新加坡房價貴，說的是這塊。
由於公寓尺價高，最近新加坡的公寓普遍面積變小，比如以前一個公寓的三居室差不多要120-150平米左右，現在很多新公寓都是90-110平米。（不含公攤）
新的EC公寓也隻有本國人可以購買，其小區建築標準與公寓基本相當，價格相當於公寓的70%，住滿五年可以轉售，轉售可以賣給外國人。這種房子主要是針對國內中產階級，收入超過組屋的上限門檻，但不算最富裕階層的人。
此外，新的公寓比舊的貴，大的公寓小區比小的公寓小區貴，因為大的小區配套豐富，不過新加坡的公寓普遍都不大，我數瞭數，超過1000個單位的不到10個小區，超過500個單位的都算大小區瞭。
公寓房價均含一到兩個免費車位（看戶型而定）。
我註意到很多freehold（永久產權）的公寓小區，因為面積小，單位少，泳池基本隻能泡澡，比旁邊的99年產權的大型公寓小區還要便宜10%以上。
3、新加坡的房租
新加坡的房租和房價一樣，連續十二個季度下跌。
下跌原因主要是，上面提到的，嚴格限制新移民湧入，導致市場供過於求，此外因人力資源匱乏，商業機構撤離也很嚴重，商業地產出租率也不樂觀。
一般來說，同等地段同等面積的房租，公寓隻比組屋貴30%左右，你沒看錯，售價貴三倍，但租金隻貴30%，不過組屋你要想出租政府是有很多規矩的，沒有公寓那麼靈活。（有人會說，我偷偷出租政府怎麼知道，真有開Airbnb賺錢，被鄰居報警的，新加坡的法律不開玩笑的。）
所以回過頭來說，組屋真的是新加坡政府給老百姓最大的福利，因為隻要你申購到組屋，滿五年後，不管是轉售，還是出租，回報率都非常好，就住房保障而言，新加坡勝過香港實在太多。
此外，多說一句，新加坡建屋局連年虧損，主要虧損來自於給新購房的公民的補貼。一個單位直接補貼2萬-6萬新幣，可以直接用於首付，真金白銀。年輕人隻要肯結婚，有穩定工作，就沒有買不起房一說。
此外，小戶型出租回報率遠高於大戶型。
新加坡最便宜的房子租金，放在中國都會覺得很貴，比如租公寓裡的一個單間都要600-800新幣，組屋最便宜的一居室通常也要1200-1500新幣左右。但是豪宅的租金，比如海邊別墅，其租金也不會貴到哪裡去，放在中國就覺得很便宜。整個消費的檔次沒有中國分化的那麼嚴重。 所以屌絲去新加坡會覺得生存壓力極大，而土豪會覺得比中國還便宜很多。
4、配套
組屋和公寓最大的區別是，組屋是沒有圍墻的，基本上人、車，都可以進，可以橫穿，有時候馬路賽車出租司機就從組屋區裡面穿過去。公寓是有圍墻，有物業保安的，嚴格的說非公寓住戶，進公寓必須要登記的，但並不是每個公寓都執行的很到位，我經常能大搖大擺的蹭進去。
組屋一般有健身設施、兒童設施，而且這些定期有檢修，有停車場甚至停車樓，有的有水池等裝飾設施，有些甚至有籃球場，羽毛球場，有公共的休息區，一些福利機構比如托兒所或者養老中心（私營承包或政府補貼，具體不清楚瞭）。
公寓不同的是，有遊泳池（基本都有，部分20年前的沒有，500單位以上的大小區基本都有一個50米泳道的泳池，小的小區就沒這麼大瞭，通常有兒童池、成人池和溫水池等等，新加坡四季如夏，全年免費開放），有健身房，有燒烤臺，有會所，有網球場，有些大的小區裡面還會有一些商業機構如餐飲，超市等，小的就沒有。 而且如上健身房，泳池，燒烤臺都是免費提供的，會所如果要搞活動，需要預約，有些會適當收一點錢，有些不會。公寓小區經常會有業主請朋友開泳池燒烤party，成本極低，我參加過幾次，感覺還不錯。
在一片組屋裡通常有一個社區中心，都是各種小的店鋪和商業機構，通常包括食閣（大排檔）、菜市場、飲料店、面包店、超市、銀行、全科診所、牙科診所、傢具店、電器店、賣服裝衣帽的店、自行車店、寵物店、理發店、按摩美容店等等，基本上是這樣一個概念，普通人過日子柴米油鹽理發吃飯，在社區中心都可以滿足。這樣減少瞭出行成本。
此外更大范圍內的組屋區裡通常也會有一個運動中心，但新加坡四季如夏，所以也就遊泳池會比較有人氣。這種收費標準是，平時成人1個新幣，兒童0.5新幣，周末成人1.5新幣，兒童0.7新幣。不限時，水質還可以，沒有刺鼻的消毒水味道。通常有深水區和淺水區，50米標準泳道是標配。這種是組屋區老百姓遊泳的地方。
公寓區的用戶一般也就是到附近組屋區享受同等配套，還記得麼，組屋區是隨意穿行不受限制的。
組屋和公寓的車位都很充足，加上車牌昂貴，基本上不會遇到說車位不足的情況，很多組屋都有停車樓。
5、翻新
新加坡的小區，無論組屋還是公寓，到一定時間都會重新粉刷外墻，所以很多三十多年的小區，看上去跟隻有十年的一樣，非常漂亮。當然裡面可能會舊一點。
當然，羊毛出在羊身上，公寓的這個費用是業主共同承擔的。組屋就不知道瞭。
6、房產經紀
這個和中國太不一樣瞭。
第一，房產經紀人幾乎一水的高學歷，名校博士一抓一把。後來我瞭解瞭一下，因為房產經紀需要考試，而且很多法律條款還挺難考的（一個新國立大學畢業的新移民告訴我他考瞭三次才過）。所以基本上隻有學霸才有機會當房產經紀人。
第二，街邊沒有房產中介公司，中國滿大街都是，新加坡街邊真的沒有。
但有時，有在地鐵站有散傳單的，有在商場裡搭臨時櫃臺的，有在一些展會時期，在展覽中心臨時租個小房間做演示推介的。主要找中介的方式是通過網上搜索房源，或者朋友介紹，其實房產經紀人在新加坡還是很多的，幾乎總有朋友，或朋友的朋友是房產經紀人。
房產經紀人其實工作非常自由，屬於掛靠在一些知名中介公司，公司隻收很少的傭金分成，經紀人沒有底薪，靠傭金吃飯。
第三，房產經紀分賣方經紀和買方經紀。
賣方經紀主要是控制和獲取房源，和房東溝通。買房經紀就是到處尋找潛在購房者，帶著購房者去看房。
所以賣方經紀人，主要在特定區域活動，做特定房產。買方經紀則不同，全島所有房產都可以帶你看，都可以幫你找。
當然，賣方經紀自己也在網上打廣告，有些客戶找上去可以直接成交，但從嚴格的法律來說似乎新加坡政府不允許這樣做，不知道是為什麼。大約是要保護雙方利益的原因。
第四，所有數據公開透明。
新加坡所有房產交易和出租都可以在網上搜的到，這個小區的房子之前都多少錢賣的，什麼戶型多少錢賣的，走勢如何，全部都是真實成交數據。出租也是。srx網站都可以查的到，一開始我以為這是個政府網站，後來別人跟我說這其實是個商業公司，真是厲害。
中國人可能會覺得，做雙面交易，降低成交金額減少稅費不就可以瞭，在新加坡，真沒人敢這麼幹。當然，買賣雙方如果是親戚熟人，或許存在私下交易可能，但從中介而言，他們絕對不敢冒這樣的風險來做這樣的事情。
公開數據有個壞處，就是如果你想獲得開發商的特殊折扣，是很難的，這個數據咔嚓一上網，別人都搜得到，他後面的房子就很難賣瞭。但現在一些尾盤，開發商就顧不上瞭，因為再賣不掉就要吃政府罰單瞭。
那麼，那麼多高學歷的房產經紀，是不是做事很專業很負責呢，這個，根據我的接觸，有些還好，有些就呵呵瞭。
7、學區房
新加坡幾乎沒有學區房的概念，當然理論上離名校（主要是小學，入中學要考試的）越近，錄取機會越大，但由於名校基本都要抽簽，而且公民抽簽都挺難進的。（永居以前可以跟公民一起抽，現在不行瞭）
所以越是好學校，你買學區房其實也就是一個優先抽簽的機會，想想就不值得瞭。
8、豪宅
最貴的豪宅主要分幾個區域，一個是聖淘沙，聖淘沙是唯一外國買傢可以買別墅的地方，但是由於外國買傢額外印花稅的限制，這個區域的豪宅價格跌幅最大，很多小區的跌幅達到瞭40%以上。
烏節路目前壟斷瞭坡國豪宅的前幾名。
此外是CBD附近。 怡豐城附近，聖淘沙對岸的海灣豪宅我一直以為會超貴，後來發現並沒有想象的那麼貴，至少比烏節路便宜瞭不少。
非常有意思的是，我經常會在房產新聞裡看到哪個中國土豪移民新加坡瞭，比如去年創下豪宅成交記錄的一筆交易，來自於孫彤宇（這是公開新聞，所以我敢說，私下知道土豪的豪宅購買我可不敢講出來）。今年又看到一個豪華別墅被來自中國的張勇買走，嗯，特別標註，海底撈的創始人。那，還要特別說一下，從這個新聞可以看出，張勇已經拿到瞭新加坡的公民身份，否則是不可能買別墅的。 （海底撈在新加坡生意很好，剛開瞭第四傢分店瞭好像）
9、銀行貸款
我剛去ocbc做瞭一個銀行貸款評估，受制於你的收入能力和年齡，銀行會評估你可以貸款的額度，那麼肯定很多人會關心貸款利率，我告訴你我最新得到的數據，年利率是1.45%，你沒看錯，房貸的年利率1.45%（頭兩年更低一些），最高可以貸款三十年，因為我歲數大瞭，隻給24年。
而且新加坡有個很有意思的事情，就是銀行的貸款package，是每三年一簽，也就是三年後你可以免費更換銀行，因為不同銀行貸款利息還是有差中古餐飲設備買賣距的，每三年可以根據當時的市場情況選擇一個你認為最優的銀行來簽。
據說最近這些年，房貸利率沒有超過2%的時候，現在其實也並不是最低點。最高貸款額度是房價的80%。由於貸款利率極低，所以就同等年限同等貸款金額來說，月供壓力比中國大概會少1/3到1/4。
10、一些雜談
關於房價，按說，現在的降幅，即便算上外國買傢印花稅，很多樓盤也比三年前要便宜瞭，為什麼外國人依然不來買呢。
主要有幾個原因，：
第一，以前投資移民可以用買房做投資，現在被禁止瞭。
第二，新加坡移民政策對中國投資移民的收緊力度極大，基本上可以說除非是巨頭高管或上市公司創始人，否則光是有錢人，基本都不太歡迎瞭。所以買房不能讓你留在新加坡，有錢人也不再受到歡迎。
第三，也是最重要的，由於政府堅持遏制房價的政策和力度，讓投資者看不到房價上升的希望，你又不能持續去住，又買不到上升空間，這個房子便宜和貴又有什麼意義呢？
所以，現在也隻有樂看一大波中國人去刷“新加坡旁”，那個，我就不點評瞭。
最後，說一句可能讓某些人不能接受的實話，其實，新加坡在前段時間的不結盟會議上，並未提及南海仲裁！並未提及南海仲裁！並未提及南海仲裁！並沒要求中國執行南海仲裁結果！並沒要求！並沒要求！意外不，有興趣的可以去搜一下原文和新加坡外交官的聲明。
人傢提的是南海各方行為準則！這個是2002年中國與東盟簽署的協議，這個協議，中國是簽署方之一。
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:還有在多說一句，真的沒多少人care新台中二手廚具買賣加坡，這地方離中國大陸太遠瞭。
:還有在多說一句，真的沒多少人care新加坡，這地方離中國大陸太遠瞭。
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